隨著房地產開發商將瀕臨倒閉的百貨公司，逐步改建成容納普通居民的公寓，我們印象中的經典美國大型購物中心，似乎正在經歷有史以來的最大轉變，甚至可能開創出人類生活的新常態。
面臨二次開發的大型購物商場
為了謀求更高的土地利用效率，許多美國房地產業者開始決定拆除百貨公司，包含知名的梅西百貨、JCPenney 等，全都逃不了遭到二次開發的命運。
有些房產業者選擇利用購物中心旁，多餘的閒置空間及停車場，改建成公寓大樓以容納住戶；部分業者更決定直接改造百貨公司內部，將其格局轉換為住房、零售、餐廳及休憩空間的混合體，吸引民眾「住進」曾經輝煌的購物商場。
舉例來說，房產公司 Macerich 近期就專注於重新開發位在科羅拉多州的 FlatIron Crossing 購物中心，主要重點就是於內部增加日常居住空間，並期待居民入住後，能夠依賴商場本身的功能，直接滿足工作、娛樂、飲食、生活等各種需求，Macerich 更將這種轉變視為一種新趨勢。
「目的性」消費崛起！消費者更懂得把錢花在值得的地方
零售業者轉型，瞄準土地利用
此類「住商混合」百貨公司的誕生背景，事實上跟新冠疫情大流行，以及零售業者尋求轉型，皆有著非常大的關係。
在美國，全國各地的購物中心都在為了生存而戰，避免自己黯然退出市場；即便疫情之後消費者仍然喜歡實體購物，但傳統百貨自 2001 年以來就在不斷衰退，早已不像過去擁有充足吸引力。
為了應對梅西百貨、JCPenney 與 Sears 這類百貨公司，經營走向萎縮甚至是直接倒閉，房地產開發商被迫發揮創意，重新利用購物中心所佔用的大量空間，希望找到新方式以提高坪效。
即便有著多樣化的解決方案，比方將閒置的土地改建成物流據點、運動中心等，但多數房產公司仍然表示，最有效率且成長最快的使用類別，依然是一般民眾所需要的公寓住房單位，而其需求背景即是美國目前所面臨的房屋短缺危機。
實體零售衰退，巧碰房屋短缺危機
根據房地產顧問公司 Realogic 的統計數據，截至 2022 年 1 月，美國至少有 192 家購物中心希望在土地上新增或改建起住房；此外，自疫情爆發以來至少就有 33 家購物中心，在其土地週邊或內部建造公寓單位，美國各地的百貨公司至少也還有十幾個類似項目正在進行。
零售投資集團 PRCP 負責人 Oscar Parra 直言「美國的零售業者太多了」，甚至點出美國零售業的佔地規模，比起其他國家都要高出 4 倍；美國一座 100 萬平方英尺的購物中心，本身可容納超過 17 個足球場，他根本無法理解究竟有哪個市場，足以支撐面積、數量皆如此龐大的商場。
Oscar Parra 接著說，就他們所經手的案件而言，他發現許多手中握有土地的百貨業者，已經不再願意將閒置空間用於零售，而是反過來建造住房公寓，這就成了一個非常明顯的訊號。
儘管消費者對高級購物中心的需求仍然旺盛，但根據統計，美國有近 3400 萬平方英尺的商場土地正處於閒置狀態，再加上全美高達 450 萬套的住房需求，專家認為這一趨勢未來將促使開發商，繼續將百貨公司改建成公寓，並且讓人們更加貼近原有的零售商店和餐廳。
住在百貨公司裡是什麼感覺？
儘管近年來美國商場新增、改建公寓空間的速度，似乎正在逐漸加快，但是「住在百貨公司裡」這樣的構想，至少已經存在超過十年。
以位於羅德島州普洛威頓斯，全美國最古老的室內購物中心 The Arcade 為例，該商場於 2000 年代末，因為經濟衰退導致完全空置，但房產開發商並沒有讓歷史建築成為廢墟，而是選擇於二樓及三樓，創造出多達 48 個微型居住空間，至今仍有數十名租戶生活其中。
兩年前搬進 The Arcade 的 33 歲平面設計師 Amy Henion 表示，自己能夠住進歷史建築之中，看著原有的店鋪區域變成房間，並且成為其內的一份子，這種感覺真的很酷。
Amy Henion 說，住在購物中心裡可以享受到郊區住宅所沒有的便利設施，例如，如果自己想剪頭髮，只要走下樓就可以搞定；如果想要買午餐，即使外面的天氣很糟糕，同樣只要下樓就有餐廳能夠滿足，根本不需要離開這棟建築。
位處精華地段，投資客也被吸引
除了自住之外，亦有人將商場內的居住空間視為投資標的，例如 31 歲的稅務顧問兼房地產投資者 Scott Sheehan，今年 10 月就以 25 萬美元價格，在 The Arcade 購買了其中一個單位，並且放在 Airbnb 上進行出租。
由於 The Arcade 購物中心本身就位處精華地段，鄰近火車站、機場與知名的布朗大學，周遭還有多家大型金融公司，因此 Scott Sheehan 估計每年將能夠藉由出租房間，賺取最高 45000 美元的被動收入。
打造無縫購物的生活新常態
零售投資集團 PRCP 行銷執行副總裁 Najla Kayyem 認為，民眾選擇住在百貨公司中，最大的考量重點依然是便利性，無論基於零售服務、公共設施或地段，商場裡的公寓都可以為每位居民創造出極大便利，並且在不必離開生活空間的情況下，藉由購物體驗滿足所有日常需求。
商場公寓的下一步發展，Najla Kayyem 指出，其體驗可能會類似於度假村，主動把居民的所有開銷和支出，通通藉由一套系統完整紀錄，雖然這種想法或許還需要數年時間才得以實現。
Najla Kayyem 說，假如上述的單一系統獲得確實應用，未來住在百貨公司裡的居民，將能夠無縫進行購物、飲食等日常任務，進一步達到毫無摩擦、真實且緊密結合的新常態生活體驗。
【推薦閱讀】
◆ 從生成式體驗到智慧鏡子──2025 年 10 個改變零售規則的趨勢
＊本文開放合作夥伴轉載，資料來源：《CNBC》、《realogic》。首圖來源：Pixabay
